Wien

Du kannst diesen Artikel auf Deutsch oder Englisch lesen.

Wir haben diesen Artikel erstellt, um Gastgeber:innen auf Airbnb zu helfen, sich mit ihren Verantwortlichkeiten vertraut zu machen und einen allgemeinen Überblick über verschiedene Gesetze, Vorschriften und bewährte Vorgehensweisen zu bieten, die für Gastgeber:innen in Wien wichtig sein können – dazu gehört auch unser Länderartikel für Österreich. Du bist selbst dafür verantwortlich, alle Verpflichtungen, die für dich als Gastgeber:in gelten, zu prüfen und dich daran zu halten. Dieser Artikel soll ein Ausgangspunkt für dich sein, und du kannst sie immer wieder zurate ziehen, falls du Fragen hast. Er erhebt jedoch keinen Anspruch auf Vollständigkeit und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Wir empfehlen dir, dich regelmäßig über aktuelle Gesetze und Verfahren zu informieren.

Einige der Gesetze, die dich betreffen können, sind kompliziert. Wende dich bitte direkt an die Stadt Wien oder konsultiere eine Beratungsstelle vor Ort, zum Beispiel eine Rechts- oder Steuerberatung, falls du weitere Fragen hast.

Vorschriften für Kurzzeitvermietungen

Grundsätzlich können Wohnungen in Wien zu touristischen Zwecken vermietet werden. Es gilt hierbei jedoch, Regeln und Einschränkungen zu beachten, die in der Wiener Bauordnung oder im Zivilrecht festgelegt sind. Bitte informiere dich auf der Website der Stadt Wien über die verschiedenen Gesetze, Vorschriften und Auflagen, die dich als Gastgeber:in in Wien betreffen können. So gelten zum Beispiel Einschränkungen für die Kurzzeitvermietung in Wohnzonen oder im Gemeindebau in Wien:

Wohnzonen

Seit Dezember 2018 ist die gewerbliche Vermietung von Wohnraum in der Regel für ausgewiesene Wohnzonen verboten. Das bedeutet, dass gemäß § 7a der Wiener Bauordnung die regelmäßige gewerbliche Vermietung von Wohnräumen zu kurzfristigen Beherbergungszwecken in Wohnzonen nicht zulässig ist.

Homesharing (die gelegentliche Vermietung von Privatwohnungen oder Zimmern durch Einzelpersonen, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken durch den/die Gastgeber:in überwiegt) fällt laut der Stadt Wien jedoch nicht unter das Gesetz und ist daher in Wohnzonen weiterhin erlaubt. Allerdings gibt es keine klare rechtliche Definition von Homesharing.

Überprüfe bitte, ob sich deine Unterkunft in einer Wohnzone befindet, indem du den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan prüfst, oder kontaktiere die Servicestelle der Stadt Wien.

Neue Beschränkungen im Rahmen der Wiener Bauordnung seit 2023

Bitte beachte, dass die Wiener Bauordnung im Jahr 2023 geändert wurde und weitere Einschränkungen für Kurzzeitvermietungen (das heißt, für Aufenthalte von bis zu 30 Tagen) eingeführt wurden. Um herauszufinden, wie sich diese Änderungen auf dich als Gastgeber:in auswirken, informiere dich am besten auf der Webseite der Stadt Wien oder frage in der Servicestelle Stadtentwicklung nach.

Das Verbot von Kurzzeitvermietung in Wohnzonen wird ausgeweitet. Ab dem 1. Juli 2024 gilt ein neues Verbot für gewerbliche Kurzzeitvermietungen und Kurzzeitvermietung von Wohnungen von mehr als 90 Tagen im Jahr außerhalb von Wohnzonen, sofern keine Ausnahmebewilligung vorliegt. Ab dem Zeitpunkt der Bekanntgabe der Vorschrift ist die Kurzzeitvermietung außerhalb von Wohnzonen noch für weitere sechs Monate ohne Ausnahmegenehmigung erlaubt. So bleibt genügend Zeit, eine entsprechende Genehmigung einzuholen.

Wir empfehlen dir, dich über die neuen Anforderungen zu informieren. Dazu gehören unter anderem:

• Einschränkungen für das Gastgeben in Wohnzonen für alle Ebenen eines Gebäudes, nicht nur für die Hauptgeschosse;
• ein Verbot von Kurzzeitvermietung in Wohnzonen mit Ausnahme von Homesharing (keine Definition im Gesetz – erfordert, dass die Nutzung zu Wohnzwecken durch den/die Gastgeber:in überwiegt);
• Beschränkung der gewerblichen Kurzzeitvermietung;
• Beschränkung der Kurzzeitvermietung einer Unterkunft außerhalb von Wohnzonen auf maximal 90 Tage pro Kalenderjahr (§ 119, Abs. 2a der Bauordnung);
• Austausch von persönlichen Daten zwischen den Baubehörden und den Steuerbehörden zur Kontrolle der Einhaltung der Regelungen;
• Erweiterte Haftung sowohl der Besitzer:innen als auch der Nutzer:innen einer Wohnung/eines Hauses bei Verstößen (§ 129 der Bauordnung).

Ausnahmebewilligungen

In Wohnzonen kann unter den Voraussetzungen des § 7a Absatz 5 der Bauordnung eine Ausnahmebewilligung zur Kurzzeitvermietung erteilt werden, wenn ein Ersatz für den Wohnraum geschaffen wird.

Außerhalb von Wohnzonen können Gastgeber:innen eine Ausnahmebewilligung gemäß § 129 (1a) der Bauordnung beantragen. Voraussetzung ist, dass die Besitzer:innen deines Gebäudes schriftlich zustimmen und weniger als 50 % der Einheiten in deinem Gebäude für die gewerbliche Kurzzeitvermietung genutzt werden. Eine Ausnahmebewilligung hat eine begrenzte Gültigkeit von bis zu fünf Jahren.

Bußgelder

Gemäß § 135 Abs. 6a der Bauordnung ist das bloße Anbieten einer Wohnung im Internet, beispielsweise auf Airbnb oder anderen Online-Plattformen, als Ordnungswidrigkeit strafbar, wenn eine Vermietung gegen die Bauordnung verstoßen würde. Eine Zuwiderhandlung wird mit einer Geldstrafe von bis zu 50.000 Euro oder einer Ersatzfreiheitsstrafe von bis zu zwei Wochen geahndet.

Gemeindebau

Für den Fall, dass du in subventioniertem Wohnraum lebst, wie etwa in einer Wiener Gemeindewohnung oder einer anderen Sozialwohnung, die zum Beispiel von den „Gemeinnützigen Bauvereinigungen“ gebaut wurde, solltest du deinen Mietvertrag prüfen. Er könnte Bestimmungen enthalten, die eine Untervermietung ohne Genehmigung der Vermieter:innen verbieten. Die Nichteinhaltung eines gültigen Verbots kann schwerwiegende Folgen haben. Halte dich also unbedingt an die Regeln und erkundige dich bei der Stadt Wien oder bei Wiener Wohnen, wenn du in einer Gemeindewohnung lebst und Gastgeber:in werden möchtest.

Wiener Ortstaxe

In Wien gibt es eine Ortstaxe. Für diese musst du dich registrieren, und du musst sie regelmäßig entrichten. Gastgeber:innen sind verpflichtet, diese Abgabe einzuziehen und sie bis zum 15. des folgenden Monats für bezahlte Aufenthalte im Vormonat zu entrichten. Du kannst deine Zahlungen über ein Online-Konto abwickeln. Weitere Informationen zu deinen Verpflichtungen hinsichtlich der Ortstaxe findest du auf der Website der Stadt Wien sowohl auf Deutsch als auch auf Englisch.

Das Wiener Tourismusfördergesetz mit Stand von September 2017 regelt die Erhebung lokaler Steuern. Diesem Gesetz zufolge müssen alle Gäste, die in der Stadt Wien gegen Entgelt in einem Beherbergungsbetrieb oder einer privaten Unterkunft übernachten, die Ortstaxe bezahlen. Minderjährige, die sich in Wien zum Schulbesuch oder zur Berufsausbildung oder in Jugendherbergen aufhalten, Studierende an Wiener Hoch- und Fachschulen und Personen, die sich länger als drei Monate ununterbrochen in Privatunterkünften aufhalten, sind von der Entrichtung der Ortstaxe befreit.

Bemessungsgrundlage

Bemessungsgrundlage ist der für den Aufenthalt gezahlte Betrag. Du kannst den Betrag der Ortstaxe mit dem Ortstaxenrechner der Stadt Wien ermitteln.

Zur Bemessungsgrundlage gehören nicht:

1. die Umsatzsteuer;
2. das Entgelt für das Frühstück nach ortsüblichem Standard;
3. ein Pauschalabzug von 11 % vom verbleibenden Übernachtungspreis (nach Abzug von 1 und 2).

Steuersatz

Die Ortstaxe beträgt 3,2 % der Wiener Stadtsteuerbasis.

Aufzeichnungen

Sofern es nicht erlaubt ist, die Ortstaxe pauschal zu erheben, müssen die Eigentümer:innen des Beherbergungsbetriebes Aufzeichnungen so führen, dass alle Unterkünfte sowie die für jede einzelne Unterkunft erhaltenen Zahlungen zuverlässig nachvollziehbar sind.

Nationale Steuern

Im Allgemeinen gelten deine Einnahmen als Gastgeber:in auf Airbnb als steuerpflichtiges Einkommen, das verschiedenen Steuern wie Einkommensteuer, Ortstaxe, Tourismussteuer oder Umsatzsteuer unterliegen kann.

Steuererklärungen sind in Österreich bis zum 30. April des folgenden Steuerjahres abzugeben. Erkundige dich beim Bundesministerium für Finanzen oder bei einer Steuerberatung, wie du deine Einkünfte, die du auf Airbnb für Steuerzwecke finden kannst, in der Steuererklärung belegen musst. Du solltest dich auch erkundigen, ob für dich andere Entlastungen wie Steuervergünstigungen und Freibeträge in Betracht kommen.

Datenmeldung

Bitte beachte, dass Airbnb ab Januar 2021 jährlich ausgewählte Daten über das vergangene Kalenderjahr an das österreichische Bundesministerium für Finanzen meldet. Die Meldung beinhaltet Angaben wie z. B. die Identität und die Aktivität von Gastgeber:innen auf der Plattform innerhalb eines Jahres. Dies gilt sowohl für Gastgeber:innen von Unterkünften als auch für Gastgeber:innen von Entdeckungen. Mehr Informationen zu der Datenmeldung von Airbnb findest du unter der Rubrik „Nationale Steuern“ im Länderartikel für Österreich.

Registrierungspflichten

Gewerbliche und private Beherbergungsbetriebe sind verpflichtet, die Anzahl ihrer Gäste und deren Übernachtungen monatlich für die Statistik an die Stadt Wien zu melden. Gastgeber:innen, auch auf Airbnb, müssen zudem ein Gästeblatt führen. Jeder Gast – unabhängig von der Aufenthaltsdauer – muss spätestens 24 Stunden nach seiner Ankunft im Gästeblatt eingetragen und bei seiner Abreise entsprechend ausgetragen werden. Auf der Website der Stadt Wien kannst du nachlesen, welche Meldepflichten du für die Statistik und im Hinblick auf deine Gäste hast.